親が亡くなり、実家を相続することになった。ところが、不動産の登記簿を確認すると、住宅ローンの抵当権が残っていることが分かった。
このような場合、「抵当権が付いたままでも相続登記はできるのだろうか」「先に住宅ローンを完済しなければならないのだろうか」と疑問に思う人もいるでしょう。
結論からいうと、抵当権が付いたままでも、不動産の相続登記はできます。 抵当権を抹消してからでなければ、相続登記ができないということはありません。
ただし、抵当権が残っている理由や住宅ローンの返済状況によって、その後の手続きは変わります。
この記事では、抵当権の基本的な仕組みから、相続登記と抵当権抹消登記の順序、住宅ローンが残っている場合の対応まで、初めて相続登記をする方にも分かりやすく解説します。
抵当権が付いた不動産でも相続登記はできる？
まず、最初に知っておきたいのは、不動産に抵当権が付いていても、そのまま相続登記ができるということです。
抵当権が残っているからといって、相続そのものができなくなるわけではありません。住宅ローンを完済したり、抵当権を抹消したりすることが、相続登記の前提条件になっているわけでもありません。
そもそも抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、土地や建物を担保にするために設定される権利です。
例えば、親が住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、金融機関は返済ができなくなったときに備えて、その自宅に抵当権を設定します。
住宅ローンの返済が滞り、最終的に返済ができなくなった場合には、金融機関が担保となっている不動産を競売にかけ、貸したお金を回収することがあります。
つまり、抵当権は、住宅ローンなどの返済を確保するための仕組みです。
抵当権が付いたままでも相続できる
抵当権が付いた不動産であっても、所有者が亡くなれば、その不動産は相続の対象になります。
例えば、父親名義の実家に住宅ローンの抵当権が残っていた場合でも、相続人が実家を取得することはできます。その後、相続人の名義に変更する相続登記も可能です。
このとき、所有者が変わっても抵当権はそのまま残ります。
つまり、相続登記によって不動産の名義を変更しても、抵当権まで自動的に消えるわけではありません。
相続登記と抵当権抹消登記は、それぞれ別の手続きとして考える必要があります。
抵当権が付いたままだと何が困る？
抵当権が付いたままでも相続登記はできますが、その後も抵当権を残しておくことには、いくつか注意点があります。特に、住宅ローンをすでに完済しているのか、それとも返済が続いているのかによって、考えておきたいことが変わります。
住宅ローンが残っている場合は、不動産を失う可能性がある
住宅ローンの返済が続いている場合、抵当権は金融機関が返済を確保するための担保として機能しています。もし返済が滞り、その状態が解消されなければ、金融機関が抵当権を実行し、不動産を競売にかけることがあります。競売になると、不動産を売却して得られた代金から、金融機関が貸したお金を回収することになります。
そのため、住宅ローンが残っている不動産を相続した場合は、抵当権をどうするかだけでなく、残っているローンをどのように扱うかも確認しなければなりません。
住宅ローンを完済していても、売却などに支障が出る
住宅ローンをすでに完済している場合でも、抵当権の登記が残っていれば、登記簿上は担保が設定されたままの状態です。
この状態でも不動産を売却すること自体は可能ですが、買主としては、抵当権が残った不動産をそのまま購入することには不安があります。一般的な不動産売買では、売買代金の決済とあわせて抵当権を抹消し、買主が安心して所有権を取得できる状態にするのが通常です。
また、その不動産を新たな借入れの担保にしようとする場合にも、既存の抵当権が残っていると金融機関の審査や融資条件に影響することがあります。
完済しているなら、早めに抵当権を抹消しておこう
住宅ローンを完済しているのであれば、抵当権を残しておく必要は基本的にありません。
完済後、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取っている場合は、内容を確認して手続きを進めましょう。
なお、金融機関から交付された書類は、紛失したり汚損したりしないように保管し、できるだけ早めに手続きを進めましょう。金融機関の合併や商号変更などがある場合には、追加の手続きが必要になることもあります。
書類が見当たらない場合や、手続きの進め方が分からない場合は、金融機関に問い合わせるとよいでしょう。
相続登記と抵当権抹消登記はどちらが先？
抵当権が付いた不動産を相続した場合、相続登記と抵当権抹消登記のどちらを先に行うか迷うかもしれません。
基本的には、相続登記を先に行い、その後に抵当権抹消登記を行うと考えておけばよいでしょう。
住宅ローンを完済した時期などによっては、抵当権抹消登記を先に行うこともできます。ですが、特別な事情がなければ、まず相続登記を行い、その後に抵当権抹消登記を行う順序で進めるとよいでしょう。
相続登記を先に行い、その後に抵当権を抹消する
相続登記を先に行えば、不動産の名義を相続人に変更したうえで、抵当権抹消登記へ進むことができます。
特に、住宅ローンが残った状態で所有者が亡くなり、その後、団体信用生命保険（団信）などによってローンが完済された場合は、この順序で手続きを進めます。
基本的な流れは次のとおりです。
手続きの順序
- 相続登記
亡くなった人から相続人へ、不動産の名義を変更する - 抵当権抹消登記
住宅ローンの完済を確認し、金融機関から受け取った書類を使って抵当権を抹消する
この順序であれば、相続によって不動産を取得した人が、そのまま抵当権抹消登記の手続きを進められます。
なお、住宅ローンを所有者が生前に完済していたものの、抵当権抹消登記をしないまま亡くなった場合には、相続登記より先に抵当権抹消登記を行うことも可能です。しかし、どちらの順序でも手続きができるケースであれば、相続登記を先に進める方法を選んでも問題ありません。遺産分割協議がまとまるまで抵当権抹消登記を待つ必要がある場合など、事情に応じて判断するとよいでしょう。
相続登記と抵当権抹消登記を同時に申請できる？
相続登記と抵当権抹消登記は、「連件申請（れんけんしんせい）」という方法で、まとめて法務局に提出することもできます。連件申請とは、複数の登記申請を順番に並べて、一度に法務局へ提出する方法です。
連件申請の場合は、次の2つの申請書を用意します。
連件申請のイメージ
- 1件目：相続登記
- 2件目：抵当権抹消登記
このように申請すれば、法務局に出向いたり書類を郵送したりする手間をまとめることができます。相続登記の完了を待ってから、改めて抵当権抹消登記を申請する必要もありません。
ただし、連件申請は2つの登記を1枚の申請書で行うという意味ではありません。それぞれの申請書と必要書類を準備し、決められた順序で提出します。
自分で手続きをする場合は、相続登記と抵当権抹消登記を別々に申請しても構いません。連件申請に不安がある場合は、無理にまとめず、ひとつずつ進める方法もあります。
相続登記も抵当権抹消登記も、自分で手続きすることは可能です。書類の準備や申請方法に不安がある場合には、司法書士に相談するのもよいでしょう。
住宅ローンの返済状況によって手続きが変わる
抵当権抹消登記を行うためには、原則として住宅ローンが完済されている必要があります。
そのため、相続した不動産に抵当権が残っている場合は、まず住宅ローンの返済状況を確認することが大切です。
ここでは、代表的な3つのケースに分けて説明します。
住宅ローンをすでに完済している場合
住宅ローンを完済しているにもかかわらず、登記簿に抵当権が残っている場合は、抵当権抹消登記を行うことで登記簿から抵当権を消すことができます。
住宅ローンを完済すると、通常は金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が交付されます。
親が生前に住宅ローンを完済していた場合は、自宅などに保管されている書類が残っていないか確認してみましょう。
書類が見つからない場合や、どの書類が必要なのか分からない場合は、金融機関に問い合わせれば、再発行などの対応について案内してもらえます。
住宅ローンがまだ残っている場合
住宅ローンが残っている場合は、抵当権をすぐに抹消することはできません。
まず確認したいのは、団体信用生命保険（団信）が適用されるかどうかです。
団信に加入している場合、住宅ローンの契約者が亡くなると、保険金によって残りのローンが返済されることがあります。団信が適用されてローンが完済されれば、その後、抵当権抹消登記を行うことができます。
一方、団信が適用されない場合や、団信に加入していない場合は、ローンの残債が残ることがあります。
住宅ローンの債務は、原則として相続人に引き継がれます。ただし、実際に誰が返済を続けるのか、どのような手続きが必要なのかは、ローン契約の内容や金融機関の取り扱いによって異なります。
この場合は、相続登記の手続きと並行して、早めに金融機関へ連絡し、今後の返済方法について確認しておきましょう。
住宅ローンの返済状況が分からない場合
親が住宅ローンを組んでいたことは分かっていても、すでに完済しているのか、まだ返済が続いているのか分からない場合もあるでしょう。
このようなときは、まず不動産の登記簿を確認します。
ただし、登記簿に抵当権が記載されていても、それだけでは住宅ローンの残債があるかどうかは分かりません。すでに完済していても、抵当権抹消登記をしていなければ、そのまま記載が残っているからです。
住宅ローンの返済状況については、金融機関に問い合わせて確認しましょう。
金融機関が分からない場合は、登記簿に記載されている抵当権者（金融機関など）の名称を手掛かりに確認することができます。
抵当権抹消登記に必要な書類と手続き
まず、一般的な抵当権抹消登記の必要書類と手続きの流れを見ていきましょう。
抵当権抹消登記に必要な書類
- 登記申請書
：法務局の様式を利用して作成する - 登記原因証明情報
：金融機関が発行する解除証書・弁済証書など - 登記識別情報または登記済証
：抵当権者である金融機関側のもの - 代理権限証明情報（委任状）
：金融機関から交付されるもの - その他の書類
：金融機関の合併・商号変更などがある場合は追加書類が必要になることがある
抵当権抹消登記の手続き
- 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取る
- 登記簿の内容と書類を確認する
- 抵当権抹消登記の申請書を作成する
- 不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する
- 登記完了後、登記内容を確認する
抵当権抹消登記は、相続登記と同じく自分で申請することもできます。申請書の様式や記載例は法務局のウェブサイトで確認できます。
相続登記を先に行った場合、抹消書類はそのまま使える？
親が生前に住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消の書類を受け取っていた場合、その後に相続登記を先に行っても、手元の書類をそのまま使用できることがあります。
ただし、委任状の記載内容や書類の状態によっては、そのまま使用できない場合もあります。
相続登記後に抵当権抹消登記を行う場合は、手元にある書類を確認したうえで、金融機関にそのまま使用できるか問い合わせておくと安心です。
相続人が複数いる場合の注意点
相続人が複数いる場合、相続登記や抵当権抹消登記を誰が行うのか、迷うことがあるかもしれません。
基本的には、相続登記によって不動産を取得する人が決まっているかどうかによって、手続きの進め方が変わります。
相続登記で不動産を取得する人を決める
相続人が複数いる場合、不動産を誰が相続するのかを遺産分割協議などで決めることになります。
例えば、父親が亡くなり、母親と子ども2人が相続人となった場合、遺産分割協議によって母親が実家を相続することも、子どもの一人が相続することもできます。
不動産を取得する人が決まったら、その人の名義に相続登記を行います。
抵当権抹消登記についても、相続登記が完了した後であれば、不動産の所有者となった相続人が手続きを進めることができます。
遺産分割協議がまとまっていない場合
遺産分割協議がまとまっていない場合でも、一定の条件を満たせば、相続登記より先に抵当権抹消登記を行うことができます。
例えば、親が生前に住宅ローンを完済していたものの、抵当権抹消登記をしないまま亡くなったケースです。
この場合は、相続人の一人が申請人となり、金融機関と共同で抵当権抹消登記を申請することができます。相続人全員で遺産分割協議を行ったり、誰が不動産を相続するかを決めたりする必要はありません。
つまり、遺産分割協議がまとまるのを待たずに、先に抵当権だけを抹消しておくこともできるわけです。
ただし、これは所有者が亡くなる前に住宅ローンを完済していた場合の話です。亡くなった後に団信などによって完済された場合とは手続きが異なるため、注意しましょう。
住宅ローンが残っている場合は金融機関への確認が必要
住宅ローンが残っている場合は、相続人が複数いるからといって、誰か一人が自由に返済方法を決められるわけではありません。
住宅ローンの債務は、原則として相続人に引き継がれます。団信の適用の有無や、今後の返済方法、金融機関との契約上の手続きについて確認する必要があります。
相続人同士で話し合うとともに、早めに金融機関へ連絡しておきましょう。
自分で手続きする？専門家に相談する？
抵当権抹消登記は、相続登記と同じように、自分で申請することができます。
住宅ローンが完済されていて、金融機関から必要な書類も受け取っている場合は、法務局の案内や記載例を参考にしながら、自分で手続きを進めることも十分可能です。
一方で、住宅ローンの返済状況が分からない場合や、相続人が複数いて手続きが複雑になっている場合は、専門家に相談した方が安心です。
自分で手続きできそうなケース
次のような場合は、自分で手続きを進めることを検討してもよいでしょう。
- 住宅ローンがすでに完済されている
- 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取っている
- 相続人や不動産の権利関係が比較的シンプルである
- 必要書類を確認し、申請書を作成する時間を確保できる
抵当権抹消登記は、必要書類がそろっていれば、比較的取り組みやすい登記手続きです。
まずは手元の書類を確認し、自分で進められそうか考えてみましょう。
司法書士への相談を検討したいケース
一方、次のような場合は、司法書士への相談を検討するとよいでしょう。
- 住宅ローンの残債や団信の適用について確認が必要
- 相続人が複数いて、遺産分割協議がまとまっていない
- 金融機関から受け取った書類が不足している、または内容がよく分からない
- 相続登記と抵当権抹消登記の進め方に迷っている
- 相続関係や不動産の権利関係が複雑になっている
司法書士に依頼すれば、必要書類の確認から登記申請まで任せることができます。
自分で進めることに不安がある場合は、無理をせず専門家の力を借りることも選択肢の一つです。
相続登記と合わせて抵当権抹消登記を進めるなら
相続登記も抵当権抹消登記も、すべて自分で行わなければならないわけではありません。
手続きの内容や自分の状況に合わせて、自分で進めるのか、WEBサービスを利用するのか、司法書士に相談するのかを選ぶことが大切です。どの方法が自分に合っているか迷ったときは、次のページも参考にしてください。
相続登記を自分で進める方法、WEBサービスを利用する方法、司法書士に相談する方法を比較して紹介しています。