相続によって不動産を取得した場合、相続登記をいつまでに行えばよいのでしょうか。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。
また、この義務化は2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。
「以前に相続した実家も対象になるの？」「遺産分割の話し合いがまとまっていない場合はどうすればいい？」と疑問に思う方もいるでしょう。
この記事では、相続登記の義務化のルールや期限の数え方、過去の相続に関する経過措置、期限までに登記できない場合の対応などを、具体例を交えながら説明します。
自分の場合はいつまでに何をすればよいのか、一緒に確認していきましょう。
相続登記は2024年4月1日から義務化された
これまで相続登記は、相続によって不動産を取得しても、必ずしも期限内に申請しなければならないものではありませんでした。
そのため、亡くなった人の名義のまま長期間放置される不動産が増え、所有者が分からなくなったり、土地の管理や売却が難しくなったりする問題が生じていました。
こうした問題に対応するため、法律が改正され、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。
相続登記は3年以内に申請する必要がある
相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、そのことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
例えば、父が亡くなり、実家を相続したことを知った場合は、その日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由がないのに申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。
2024年4月1日より前の相続も対象になる
今回の義務化で注意したいのは、2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではないということです。
それより前に発生した相続でも、不動産の相続登記が済んでいない場合は、義務化の対象になります。
例えば、何年も前に亡くなった父の名義のまま実家が残っている場合も、対象になる可能性があります。
ただし、過去の相続には経過措置が設けられており、通常の相続とは期限の考え方が異なります。この点は、後ほど詳しく説明します。
相続登記の期限はいつから3年以内？
相続登記の期限は、単純に亡くなった日から3年というわけではありません。
基本的には、次の2つを知った日から3年以内とされています。
- 自分のために相続が開始したこと
- その相続によって不動産の所有権を取得したこと
つまり、相続が発生したことと、不動産を相続したことの両方を知った日が基準になります。
相続したことを知った日が基準になる
例えば、次のようなケースを考えてみましょう。
- 2025年5月1日：父が亡くなる。
- 2025年5月1日：相続人は父の死亡を知る。
- 2025年8月1日：父名義の不動産があることを初めて知る。
この場合、父が亡くなったことで相続が発生したことを知りますが、相続対象の父名義の不動産があることを知ったのは2025年8月1日となるため、基本的な申請期限は2028年8月1日までとなります。
相続した不動産を後から知った場合も対象になる
例えば、父が亡くなったときには実家だけを相続したと思っていたものの、後になって別の土地も父名義で残っていたことが分かった場合です。
その土地については、相続によって取得したことを知った日が期限を考えるうえで重要になります。
相続した不動産がすべて分かっているとは限りません。後から新たな不動産が見つかった場合も、放置せずに確認することが大切です。
2024年4月1日より前の相続には経過措置がある
相続登記の義務化は2024年4月1日から始まりましたが、それ以前に発生した相続も対象になります。
ただし、過去の相続については、急に3年以内の申請を求めることが難しいため、経過措置が設けられています。
2024年3月31日までに相続と不動産取得を知っていた場合
2024年3月31日までに、相続が開始したことと不動産を取得したことの両方を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
例えば、次のようなケースです。
具体例：2022年に父が亡くなった場合
- 2022年6月15日：父が亡くなり、相続人は実家を相続することを知った。
- 2024年4月1日：相続登記の義務化が始まる。
- 2027年3月31日：経過措置による申請期限。
この場合、相続が発生したのは2022年ですが、申請期限は2027年3月31日となります。
2024年4月1日以降に過去の相続を知った場合
一方、以前に発生した相続でも、不動産を取得したことを知ったのが2024年4月1日以降であれば、原則として、その日から3年以内が申請期限になります。
例えば、父が亡くなったことは以前から知っていたものの、父名義の不動産が残っていることを2025年5月1日に初めて知った場合です。
この場合は、2028年5月1日までに相続登記を申請する必要があります。
2024年4月1日より前の相続だからといって、すべての人の期限が同じになるわけではありません。特に、何年も前の相続がそのままになっている場合は、いつ相続と不動産の取得を知ったのかを確認しておきましょう。
遺産分割協議が成立したら、いつまでに相続登記をする？
相続人が複数いる場合、誰が不動産を相続するかを話し合うことがあります。この話し合いを遺産分割協議といいます。
遺産分割協議が成立した場合には、基本的な3年以内という期限とは別に、もう一つの申請義務が生じます。それは、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく相続登記を申請するというものです。
遺産分割が成立した日からも3年以内
例えば、次のようなケースを考えてみましょう。
- 2025年5月1日：父が亡くなり、相続人は実家を相続したことを知る。
- 2026年6月1日：遺産分割協議が成立し、長男が実家を取得する。
この場合、期限は次のようになります。
- 基本的な相続登記の申請期限は：2028年5月1日
- 遺産分割成立後の追加的な申請期限は：2029年6月1日
基本的には、2028年5月1日までに、遺産分割協議の内容に基づく相続登記を申請しておくことが大切です。
もし、書類の準備などが間に合わず、その日までに相続登記を申請することが難しい場合は、2028年5月1日までに相続人申告登記を済ませておく方法があります。
そのうえで、2029年6月1日までに遺産分割協議の内容に基づく相続登記を申請すれば、基本的な申請義務と、遺産分割成立後の追加的な申請義務の両方を履行できます。
つまり、基本的な期限までに通常の相続登記を申請できれば、それで両方の義務を果たせます。間に合わない場合には、まず相続人申告登記で基本的な義務を履行し、その後に通常の相続登記を申請するという方法もあるのです。
期限までに相続登記ができない場合は？
相続人の間で遺産分割協議がまとまらない場合や、相続関係の確認に時間がかかる場合など、期限までに通常の相続登記を申請することが難しいケースもあります。
そのような場合に利用できる制度が、2024年4月1日から始まった「相続人申告登記」です。
相続人申告登記とは？
相続人申告登記は、自分が相続人であることなどを法務局に申し出ることで、相続登記の基本的な申請義務を履行できる制度です。
通常の相続登記とは異なり、遺産分割協議がまとまっていなくても利用できます。
主な特徴は次のとおりです。
- 相続人が一人でも申し出ることができる。
- 遺産分割協議がまとまっていなくても利用できる。
- 法定相続分を確定する必要がない。
- 通常の相続登記よりも簡易な手続きで申し出ができる。
- 登録免許税はかからない。
相続人申告登記は、相続人それぞれが自分の申請義務を履行するための制度です。一人が申し出れば、ほかの相続人全員の義務も履行されたことになるわけではありません。
通常の相続登記とは何が違う？
注意したいのは、相続人申告登記をしただけでは、不動産の所有権が自分に移ったことを示す通常の相続登記にはならないという点です。
そのため、不動産を売却したり、担保に入れたりする場合などには、別途、通常の相続登記が必要になります。
相続人申告登記をした後はどうする？
相続人申告登記によって基本的な申請義務を履行した後、遺産分割協議が成立した場合は、その成立日から3年以内に、協議の内容に基づく相続登記を申請する必要があります。
相続人申告登記は、通常の相続登記をしなくてもよくなる制度ではありません。あくまでも、遺産分割協議がまとまらない場合などに、まず基本的な申請義務を履行するための制度と考えておきましょう。
期限を過ぎるとどうなる？
相続登記の申請期限を過ぎた場合、正当な理由なく申請義務を怠っていると、10万円以下の過料の対象になります。ただし、期限を過ぎたら直ちに自動的に過料が科されるというわけではありません。
過料が科されるまでの流れ
法務省の説明によると、過料に関する手続きは次のような流れになっています。
- 登記官が相続登記の申請義務に違反したと認められる事情を把握する。
- 登記官が、相続登記を申請するよう相当の期間を定めて催告する。
- 正当な理由なく、その期間内に申請しなかった場合、登記官から地方裁判所へ通知される。
- 地方裁判所が過料を科すかどうかを判断する。
過料の金額は10万円以下の範囲で、裁判所が判断します。
正当な理由がある場合は？
期限までに相続登記を申請できなかった事情によっては、正当な理由があると認められる場合があります。
例えば、次のようなケースです。
- 相続人が極めて多く、戸籍の収集や相続人の確認に時間がかかっている。
- 遺言の有効性や遺産の範囲について、相続人の間で争いがある。
- 相続登記を申請する本人が重い病気などで手続きを進められない。
- DV被害などにより、手続きを行うことが難しい事情がある。
- 経済的に困窮しており、登記申請に必要な費用を負担できない。
これらは法務省が示している代表的な例です。ほかの事情であっても、個別の状況によって正当な理由が認められる場合があります。ただし、単に手続きが面倒だったり、相続登記のことを知らなかったりしたというだけで、正当な理由になるとは限りません。
期限が過ぎていることに気づいた場合は、そのままにせず、まずは現在の状況を確認して必要な手続きを進めましょう。
相続登記の期限を確認したら、自分に合った進め方を選ぼう
相続登記には、原則として3年以内という申請期限があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象となるため、以前からそのままになっている実家や土地がある場合も、一度確認しておくことが大切です。
遺産分割協議がまとまっていない場合には、相続人申告登記という方法もあります。
相続登記は、相続関係や不動産の状況によって、必要な書類や手続きが異なります。
一般的な相続であれば、自分で調べながら進めることもできますし、書類の準備などを効率よく進めたい場合にはWEBサービスを利用する方法もあります。
一方、相続人が多い場合や数次相続など、手続きが複雑になっている場合には、司法書士などの専門家に相談した方が安心です。
大切なのは、必要以上に難しく考えず、自分の状況に合った方法を選ぶことです。
相続登記の進め方には、いくつかの選択肢があります。
自分で進めるのか、WEBサービスを利用するのか、それとも専門家に相談するのか。
それぞれの特徴を確認しながら、自分に合った進め方を選んでみましょう。